今回は、新居浜市にお住まいのS様よりご依頼いただいた、アパートの外壁塗装工事の施工事例をご紹介します。入居者様が生活されている中での工事となったため、工程の調整や配慮を重ねながら、丁寧に工事を進めさせていただきました。実際の劣化状況や施工内容、費用の目安まで詳しくお伝えしますので、アパート・マンションの外壁塗装を検討されているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
ご依頼の経緯
S様がお持ちのアパートは、新居浜市内にある2階建ての賃貸物件です。築年数が経過し、外壁の色あせやチョーキング(外壁を触ると白い粉が付着する現象)が目立つようになってきたことから、「そろそろ外壁塗装を検討したい」とご相談をいただきました。
賃貸物件の外壁塗装は、建物の資産価値を維持するだけでなく、入居者様の満足度や、新規入居希望者への印象にも関わる重要なメンテナンスです。S様も、物件の見た目が古びてきたことで、空室が出た際の入居付けに影響が出るのではないかという懸念をお持ちでした。
現地調査でわかったこと
現地調査の際、外壁全体にチョーキング現象が広範囲で見られたほか、外壁の目地部分のシーリング(コーキング)にひび割れと痩せが確認されました。シーリングの劣化は、放置すると雨水が壁内部に浸入する原因になるため、外壁塗装と合わせて打ち替えを行うことをご提案しました。
また、外壁の一部には軽微なヘアークラック(髪の毛程度の細いひび割れ)も見られましたが、内部への浸水は確認されず、表面的な劣化にとどまっている状態でした。屋根や共用部の鉄部についても確認しましたが、目立った損傷はなく、今回は外壁塗装を中心とした工事内容でご提案することになりました。
ご提案内容と塗料選び
アパートやマンションの外壁塗装では、耐久性とコストのバランスが特に重視されます。塗り替えのたびに入居者様への告知や工程調整が必要になるため、なるべく長く持つ塗料を選ぶことで、結果的にオーナー様の負担を減らすことができます。
今回は、耐久性とコストパフォーマンスに優れたラジカル塗料をご提案しました。フッ素塗料に近い耐久性を持ちながら、比較的抑えた価格で施工できるため、収益物件の維持管理という観点からもバランスの良い選択肢です。色は、退色しにくく、汚れが目立ちにくいグレー系の落ち着いた色合いをS様にお選びいただきました。
入居者様への配慮とスケジュール調整
入居中の物件での工事となるため、着工前には管理会社様と連携しながら、全戸への工事案内を実施しました。工事期間中は、洗濯物を外に干せない期間や、窓の開閉に制限が出るタイミングがあることを、事前にわかりやすくお伝えするよう心がけました。
また、足場の設置期間中はベランダ周りの動線にも配慮が必要なため、入居者様の生活リズムに合わせて、作業時間帯を調整しながら進めました。共用部の廊下や階段の使用にも影響が出ないよう、資材の搬入経路や置き場所にも気を配りながら工事を行いました。
施工の流れ
工事は、まず高圧洗浄から始まりました。外壁全体に付着した汚れやチョーキングの粉をしっかりと洗い流し、下地を整えます。その後、ヘアークラックの補修と、シーリングの打ち替えを実施しました。
シーリングは、既存の劣化したシーリング材を撤去してから新しく充填する「打ち替え」という工法を採用しました。増し打ちに比べて手間はかかりますが、耐久性が高く、長期的に見て安心できる工法です。
下地処理が完了した後、下塗り・中塗り・上塗りの3回塗りでラジカル塗料を施工しました。各工程の間にはしっかりと乾燥時間を設け、天候を見ながら丁寧に塗り重ねていきました。付帯部にあたる雨樋や軒天、鉄部の手すりなども、外壁と合わせて塗装し、建物全体で統一感のある仕上がりになるよう配慮しました。
施工中の様子
外壁の劣化が特に目立っていた面から作業を進め、高圧洗浄によって長年の汚れがしっかりと落とされていく様子が確認できました。塗装作業では、天候の状況を見ながら、雨の心配がない日を選んで工程を進め、予定通りのスケジュールで完了することができました。
工事期間中は、S様にも定期的に進捗をご報告しながら進めさせていただきました。入居者様からも、工事に関する大きなクレームなどはなく、スムーズに完了することができました。
施工後の仕上がり
施工が完了した外壁は、色あせやチョーキングが解消され、新築時のような明るく清潔感のある印象に生まれ変わりました。シーリングの打ち替えによって、目地部分の防水性能もしっかりと回復しています。
S様からは、「入居者さんからも見た目がきれいになったと言ってもらえた」「これで安心して次の入居者募集にも臨める」といったお声をいただきました。賃貸物件にとって、外観の印象は入居率にも影響する重要な要素であるため、今回の工事がS様の物件の資産価値向上につながれば幸いです。
工事内容と費用の目安
今回のアパート外壁塗装工事では、高圧洗浄、ヘアークラックの補修、シーリングの打ち替え、ラジカル塗料による外壁の3回塗り、付帯部塗装までを含めて実施しました。アパート・マンションなど規模の大きい物件の外壁塗装費用は、延床面積や戸数、劣化状況によって大きく変動しますが、今回のような2階建てアパートの場合、総額でおおよそ150万円〜200万円程度が目安となります。
入居中の物件の場合、入居者様への配慮や工程調整に手間がかかる分、戸建て住宅の外壁塗装に比べて工期がやや長くなる傾向がありますが、その分、丁寧な準備と段取りによって、入居者様の生活への影響を最小限に抑えることができます。
アパート・マンションの外壁塗装で気をつけたいポイント
収益物件の外壁塗装では、戸建て住宅とは異なる視点での配慮が必要になります。まず、入居者様への告知は、できるだけ早めに、わかりやすい形で行うことが大切です。工事内容や期間、生活への影響を具体的に伝えることで、入居者様の不安や不満を軽減することができます。
また、共用部の動線や、駐輪場・駐車場の一時的な使用制限についても、事前にオーナー様・管理会社様と相談しながら計画を立てる必要があります。工事車両の駐車スペースの確保も、物件の立地によっては事前の調整が必要になることがあります。
塗料選びについても、耐久性を重視することで、次回の塗り替えまでの期間を延ばし、長期的な修繕コストを抑えることにつながります。収益物件は、こうした計画的な修繕によって資産価値を維持していくことが、安定した賃貸経営には欠かせません。
今回見つかった劣化サインについて
今回のS様のアパートで見られたチョーキング現象は、外壁塗装の塗り替えサインとして代表的な症状のひとつです。外壁を手で触った際に白い粉が付着する場合、それは塗膜に含まれる顔料が紫外線によって劣化し、粉状になって表面に出てきている状態を示しています。チョーキングが見られる段階は、塗膜の防水機能がすでに低下し始めているサインでもあるため、早めの塗り替えが推奨されるタイミングです。
また、シーリングのひび割れや痩せも、経年劣化によってよく見られる症状です。シーリング材は紫外線や気温の変化によって徐々に弾力性を失い、ひび割れや痩せが生じます。これを放置すると、目地からの雨水浸入によって、外壁内部の下地材が傷んでしまう可能性があるため、外壁塗装のタイミングで合わせて補修することが望ましいとされています。
アパート・マンションのオーナー様へ:計画的な修繕のすすめ
収益物件を長く安定して運用するためには、劣化が進んでから慌てて対応するのではなく、計画的に修繕のタイミングを見据えておくことが大切です。外壁塗装の耐用年数は、使用する塗料のグレードによって8年から20年程度と幅がありますが、この周期を把握しておくことで、次回の修繕費用をあらかじめ見込んでおくことができます。
また、入居者様にとっても、建物の外観がきれいに保たれていることは、安心して住み続けられる要素のひとつです。外観の印象は、内見時の第一印象にも直結するため、空室対策の観点からも、適切なタイミングでの外壁塗装は重要な投資といえます。
よくある質問
Q. 入居者がいる状態でも、本当に工事はできますか?
はい、可能です。今回のS様の物件も、入居者様が生活されている状態で工事を実施しました。事前の告知と工程調整をしっかり行うことで、入居者様の生活への影響を最小限に抑えながら工事を進めることができます。
Q. 工事期間中、家賃収入に影響はありますか?
外壁塗装工事そのものによって、入居者様が退去を求められるようなことは基本的にありません。ただし、工事中は洗濯物を干せない期間や、ベランダの使用に制限が出ることがあるため、事前の丁寧な説明が入居者様との良好な関係を保つ上で重要です。
Q. アパートの外壁塗装は、戸建てと同じ塗料で問題ないですか?
はい、基本的には戸建て住宅と同じ塗料を使用します。ただし、収益物件の場合は、次回の塗り替えまでの期間をできるだけ延ばしたいというニーズが多いため、耐久性の高いグレードの塗料を選ばれるオーナー様が多い傾向にあります。
Q. 見積もりから着工まで、どのくらいの期間を見ておけばよいですか?
現地調査から契約、入居者様への告知期間なども含めると、着工までは1ヶ月〜2ヶ月程度を目安に見ておくとスムーズです。特に、入居中の物件は告知期間を十分に確保する必要があるため、余裕を持ったスケジュールでのご相談をおすすめします。
新居浜市エリアでの施工対応について
Rebornは、松山市を拠点としながら、新居浜市を含む愛媛県内で幅広く施工に対応しています。今回のS様のように、県内の別エリアにお住まいの、あるいは物件をお持ちのオーナー様からのご依頼も承っております。エリアによって現地調査までの日程は多少前後することがありますが、松山市内の物件と同様、丁寧な現地調査とご提案を心がけています。
まとめ
今回は、新居浜市S様のアパート外壁塗装工事の施工事例をご紹介しました。入居者様が生活されている中での工事は、戸建て住宅とは異なる配慮が求められますが、丁寧な事前準備と工程調整によって、大きなトラブルなく工事を完了することができました。
Rebornは、新居浜市を含む愛媛県内で、戸建て住宅はもちろん、アパート・マンションなどの収益物件の外壁塗装・大規模修繕にも対応しています。営業会社や紹介会社を挟まない直接施工で、中間マージンのない適正価格をご提案していますので、物件の外壁塗装や修繕計画でお悩みのオーナー様は、お気軽にご相談ください。
アパート・マンションの外壁塗装、まずは無料でご相談ください。
相見積もり歓迎。しつこい営業は行いません。
