SERVICE｜アパート・マンション塗装
アパート・マンション塗装|入居者様に配慮した大規模修繕
入居中の物件でも配慮した工程調整で、外壁・屋上防水・鉄部塗装まで一括対応。オーナー様の収益物件の資産価値を維持する、計画的な大規模修繕をサポートします。
オーナー様のこんなお悩みに
入居者がいる状態で工事できるか不安
入居中の物件での施工経験があります。事前告知や工程調整のノウハウで、生活への影響を最小限にします。
外壁だけでなく複数箇所を直したい
外壁・屋上防水・鉄部(手すり・階段)塗装まで一括対応。業者を分ける手間を省けます。
次はいつ、何をすべきか分からない
今回の工事だけでなく、中長期的な修繕計画のご相談も承ります。
そもそも「大規模修繕」とは
大規模修繕とは、建物の劣化を計画的に修繕し、資産価値と安全性を維持するための工事全般を指します。戸建て住宅と異なり、アパート・マンションは「入居者様の生活」「共用部と専有部の区分」「収益性の維持」という視点が必要になる点が大きな違いです。
一般的に大規模修繕は、外壁塗装・屋上防水・鉄部塗装・シーリング補修をまとめて実施することで、足場代を1回にまとめ、工事費用の効率化を図ります。国土交通省のマンション大規模修繕工事に関するガイドラインでも、12〜15年周期での計画的な実施が推奨されています。
築年数別・修繕タイミングの目安
| 築年数 | 主な劣化サイン | 検討したい工事 |
|---|---|---|
| 築5〜8年 | シーリングの初期劣化、鉄部の小さなサビ | 点検・部分補修 |
| 築10〜15年 | チョーキング、外壁のひび割れ、防水層の劣化 | 1回目の大規模修繕(外壁・防水・鉄部) |
| 築20〜25年 | タイル浮き、シーリングの再劣化、給排水設備の老朽化 | 2回目の大規模修繕・設備更新の検討 |
| 築30年以上 | 構造部への影響、大規模な防水劣化 | 3回目の修繕・建て替えの検討 |
築10〜15年での最初の大規模修繕を逃すと、劣化が進行し、次回の修繕費用が膨らみやすくなります。早めの点検が結果的にコストを抑えます。
Rebornのアパート・マンション塗装、4つの特徴
01
入居者様への配慮
工事前の告知文の準備、洗濯物・ベランダ使用への配慮など、入居中でも安心して過ごせる工程を組みます。
02
外壁・屋上防水・鉄部を一括対応
複数の専門業者に別々に依頼する必要がなく、工程調整もスムーズです。
03
写真付きの進捗報告
現地に常駐できないオーナー様にも、工事の様子を写真付きでご報告します。
04
中長期の修繕計画のご提案
今回の工事だけでなく、資産価値を維持するための次回メンテナンス時期もあわせてご案内します。
対応可能な工事内容
外壁塗装
共用部・各住戸の外壁を、劣化状況に応じた塗料でまとめて塗装します。
屋上防水
建物全体を雨水から守る屋上防水。ウレタン防水・シート防水など状態に合わせて選定します。
鉄部塗装
階段・手すり・ベランダなど鉄部のサビ対策。放置すると腐食が進み、安全面のリスクにもなります。
鉄部塗装で重要な「ケレン作業」の詳細や、戸建て住宅の手すり・階段のサビ対策については、松山市の鉄部塗装|手すり・階段のサビ対策と費用相場で詳しく解説しています。
外壁塗装だけで終わらせてはいけない理由
「まずは外壁の見た目だけ直したい」というご相談は多いのですが、外壁だけを塗装しても、シーリングが劣化したままでは数年で雨水が浸入するリスクが残ります。また、屋上防水を後回しにすると、階下の天井や壁への雨漏り被害につながり、結果的に入居者トラブルや退去の原因になることもあります。
大規模修繕は「見た目を整える工事」ではなく「建物全体の防水性能を回復させる工事」です。外壁・シーリング・屋上防水・鉄部を一体として計画することで、次回修繕までの期間を長く保つことができます。
大規模修繕でよくある失敗
⚠ 相見積もりを取らず即決してしまう
金額の妥当性が分からないまま契約し、後から他社の方が安かったと気づくケースがあります。
⚠ 入居者への告知が不十分
工事の周知が遅れ、当日になって入居者からクレームが入るケースがあります。
⚠ 防水を後回しにしてしまう
見た目に直結しない防水を先送りし、結果的に雨漏り被害・追加費用が発生することがあります。
空室対策としての外観リフォームの効果
外観の印象は、入居希望者が物件を検討する際の重要な判断材料のひとつです。色あせやコケ・サビが目立つ外観は、内装がきれいでも「古い物件」という印象を与えてしまうことがあります。定期的な大規模修繕によって外観を整えることは、空室対策・家賃水準の維持という観点からも投資効果が期待できます。
また、金融機関が担保評価を行う際にも、建物の維持管理状況(修繕履歴の有無)が考慮されることがあります。計画的な修繕は、資産価値の維持だけでなく、将来的な売却・借り換えの際にも有利に働く可能性があります。
費用の目安
戸数・建物規模により大きく変動します。以下は目安の考え方です。正確な金額は現地調査でご案内します。
戸建てと異なり、規模・仕様の幅が大きいため、料金は現地調査後の個別見積もりとなります。まずはお気軽にご相談ください。
長期修繕計画の立て方
収益物件を長く安定運用するには、突発的な修繕ではなく、あらかじめ資金計画を立てた「長期修繕計画」が有効です。目安として、12〜15年周期での大規模修繕(外壁・防水・鉄部)、5〜7年ごとの部分点検・小規模補修を組み合わせることで、大きな出費のタイミングを予測しやすくなります。
長期修繕計画で押さえておきたいポイント
- ✅ 築年数と劣化状況から次回修繕時期を逆算する
- ✅ 家賃収入の一定割合を修繕積立として確保する
- ✅ 部分補修と大規模修繕のタイミングを分けて考える
- ✅ 火災保険・地震保険の適用可否もあわせて確認する
- ✅ 信頼できる業者に継続的に相談できる体制を作る
火災保険・自然災害との関係
台風や雹(ひょう)などの自然災害による外壁・屋上・鉄部の損傷は、加入している火災保険の風災・雹災補償が適用される可能性があります。収益物件は被害範囲が広くなりやすいため、保険を活用できるかどうかで、修繕計画全体の資金繰りが大きく変わることもあります。被害が疑われる場合は、経年劣化との違いを含めて現地調査でご確認します。
業者選びで確認したい5つのポイント
01
入居中物件の施工実績
入居者対応のノウハウがあるかを確認しましょう。
02
外壁・防水・鉄部を一括対応できるか
業者を分けると工程管理の手間が増えます。
03
見積書の内訳が明確か
「一式」表記が多い見積もりは要注意です。
04
報告・連絡体制
遠方オーナー様でも進捗を把握できる体制か確認しましょう。
ご依頼の流れ
01
お問い合わせ
電話・LINE・フォームからご相談ください。
02
現地調査
外壁・屋上・鉄部の劣化状況を確認します。
03
お見積もり・修繕計画のご提案
今回の工事範囲と、今後の目安もあわせてご説明します。
04
入居者様への告知
工事内容・スケジュールの告知文をご用意します。
05
施工・進捗報告
入居者様に配慮しながら施工。写真付きで報告します。
06
完了・お引き渡し
完了検査後、保証書とともにお引き渡しします。
対応エリア
💰 松山市の補助金が使える場合があります
収益物件でも「わが家のリフォーム応援事業」の対象条件を満たせば、補助金を活用できる可能性があります。事前申請が必須です。
よくある質問
入居者がいる状態でも工事できますか?
はい、可能です。事前告知や工程調整を行い、生活への影響を最小限に抑えます。
オーナーが現地に立ち会えない場合はどうすればいいですか?
現地調査・工事中の進捗を写真付きでご報告しますので、遠方にお住まいのオーナー様でも安心してお任せいただけます。
入居者への告知はどう進めればいいですか?
工事内容・期間・注意事項をまとめた告知文の準備をサポートします。掲示のタイミングもご相談のうえ決めます。
戸建てとアパートで見積もりの出し方は違いますか?
はい。戸数・階数・共用部の範囲によって費用が大きく変動するため、現地調査後の個別見積もりとなります。
大規模修繕の周期はどれくらいが目安ですか?
使用する塗料や防水工法によりますが、12〜15年程度が一般的な目安です。現地調査時に個別の計画をご提案します。
外壁塗装だけを先に済ませることはできますか?
可能ですが、シーリングや防水の劣化を放置すると雨漏りリスクが残ります。全体のバランスを見た優先順位をご提案します。
相見積もりは可能ですか?
もちろん歓迎しております。他社様の見積書を拝見しながらご相談いただくことも可能です。
修繕積立金が十分にない場合はどうすればいいですか?
工事の優先順位をつけ、緊急性の高い部分から段階的に進める方法もご提案できます。まずはご相談ください。
台風被害の場合、火災保険は自動的に使えますか?
自動適用ではなく、保険会社への申請と審査が必要です。経年劣化との違いを含めて現地調査でご確認し、申請のサポートも行います。
大規模修繕の際、他の入居者トラブルにも対応してもらえますか?
工事に関連する範囲(騒音・臭いなど)への配慮は行いますが、入居者様との契約に関わるトラブル対応は管理会社様にご確認いただく形になります。
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